創業計画書における『必要な資金と調達方法』と『事業の見通し』の書き方がよくわからない

不動産仲介業を開業しようと思っています。
自己資金はどれぐらい必要でしょうか。
ちなみに、事務所は自宅兼となりますので、地代はかかりません。
また、不足する資金は、日本政策金融公庫から借り入れをしようと思って、創業計画書をつくっていますが、『必要な資金と調達方法』と『事業の見通し』の書き方がよくわかりません。

不動産仲介業を営むためには、国家試験をパスして宅地建物取引士として登録し、さらに国土交通大臣または都道府県知事の免許を取得し、免許証の交付を受けなければなりません。
事務所に関する要件も厳しく、自宅の一部を事務所とする場合には、出入り口を別にする必要があります。
免許を取得するためには、高額の供託金を払わなければなりませんが、保証協会に加入して安く済ませるのが一般的です。
それでも、業界団体や保証協会への加入金などの支払いで約１５０万円近く必要となります。
そのほかに備品、当面の経費を考慮すると総額で４００万円ぐらいの資金は必要となるでしょう。
創業融資は、総資金の20％代後半の自己資金が必要とされていますので、用意するべき自己資金は、最低でも120万円ぐらいとなります。
会社を設立する場合には、費用が別途約２０万円ぐらいが必要となるので、合計140万円ぐらいの自己資金が必要となります。

創業計画書は、創業融資を借りるために必ず提出しなければならない事業計画書です。
その中で、『必要な資金と調達方法』は、資金繰りを説明します。
資金繰りは、『事業の見通し』で示されている利益とは、概念が異なります。
資金支出は、保証金などの経費にならない支出、備品・車両などの数年の期間にわたって経費となる支出も含まれます。
さらに、売上が当初は、あまり上がらないので、当初３か月分の経費も運転資金として合算して加えます。
当面をしのぐための経費と、経費にはならないが、必要な支出をどのようにして手当するかを示した表です。
資金の手当ての仕方、即ち、調達方法は、自己資金と借入からなります。
自己資金と借入の合計は、支出と一致しなければなりません。
当面、必要となる支出をすべて予測して、それが、自己資金と借入でまかなえるように資金の入りと出を計画しなければならないのです。
見方を変えると、借入は、資金の支出と自己資金の差額となります。
自己資金でもまかなえない支出を、日本政策金融公庫で貸してくださいという表なのです。

創業計画書の『事業の見通し』とは、見込まれる損益です。
売上から人件費などの経費を差し引いて計算される、恒常的に発生する利益です。
計算の仕方としては、最初にまず売上を予測します。
不動産仲介業の場合の売上は、予想される仲介件数に売上単価を乗じて計算します。
仲介件数は、狙っている市場や自社の営業戦術を考慮して積算してください。
売上から、給料、ちらしやインターネット広告などの販促費、営業交通費、水道光熱費等をひくと、経常的に発生する利益が計算できます。
仲介件数と人件費、販促費は、バランスをとってください。

詳しい書き方は、『創業計画書の書き方』をご参照ください。
創業資金の調達に成功するためには、説得力のある損益計画と資金繰り計画の作成が必須です。

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